La loi du 23 novembre 2018 modifie la valeur du DPE en supprimant son caractère informatif pour le rendre opposable à partir du 1er janvier 2021. En raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, cette date est reportée au plus tard au 1er juillet 2021.
Il convient d’être vigilant sur les dates de publication et vous référer à la dernière fiche mise en ligne sur Fnaim.org.

Après de nombreuses années de bons et loyaux services, le DPE va de nouveau évoluer. Il paraît ainsi intéressant de redécouvrir dès maintenant cet outil incontournable.

  • Au sommaire de cette fiche ;
    – Quelques rappels
    – Pour quels bâtiments et à quels moments
    – Que contient le DPE
    – Quel diagnostiqueur
    – Comment est réalisé un DPE
    – Affichage obligatoire de l’étiquette énergétique du DPE dans les annonces immobilières
    – Quelles évolutions attendre pour le DPE ?

 

Quelques rappels

Pour mémoire, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE donne ainsi des renseignements sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Son contenu et les modalités de son établissement sont réglementés. Il décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc.), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. A l’heure actuelle, il indique, suivant les cas et l’année de construction, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Il doit être effectué à l’initiative du vendeur ou du bailleur ou du syndicat de copropriété et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).
Sauf cas particulier, un DPE est valable 10 ans. Il est possible de vérifier si un DPE est toujours valable en consultant la base de données www.observatoire-dpe.fr.

 

Pour quels bâtiments et à quels moments

Depuis le 1er juillet 2007 le DPE est obligatoire lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment, mais aussi avant la vente ou la location d’un bien immobilier clos et couvert, dès lors qu’il est équipé d’un système de modulation de la température intérieure des locaux pour l’occupation humaine.

L’obligation de faire établir un DPE ne s’applique pas aux :

– Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans,

– Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²,

– Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques,

– Les bâtiments servant de lieux de culte,

– Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine,

– Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux,

– Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

DPE en cas de vente
Depuis le 1er septembre 2006, un DPE établi depuis moins de 10 ans doit être fourni à l’occasion de la vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, quel que soit son usage.
Le DPE doit être annexé à l’avant-contrat ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Il est établi aux frais du vendeur, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat acquéreur dès la mise en vente du bien.

DPE en cas de location
Depuis le 1er juillet 2007, un DPE établi depuis moins de 10 ans doit être fourni en cas de location d’un logement ou d’un immeuble à usage principal d’habitation.
Cette obligation s’applique à la location d’un logement vide ou meublé et ne s’applique pas lors de la reconduction tacite d’un bail ou de la cession de bail.
C’est le propriétaire qui fait établir le DPE, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public.
Le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Le propriétaire, le bailleur, ou le professionnel qu’il a mandaté pour mettre son bien en location, tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande.

Copropriété
Pour mémoire, un DPE collectif devait être réalisé au plus tard le 31 décembre 2016 pour les
bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Pour les copropriétés de 50 lots et plus dont la demande de permis de construire était antérieure au 1er juin 2011 devait établir un audit énergétique avant le 31 décembre 2016.

  • A l’heure actuelle, l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative. Il est encore informatif et pas opposable, ce qui changera d’ici au plus tard le 1er juillet 2020.
  • En termes de responsabilités : La responsabilité du vendeur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de vente pour induire le futur acquéreur en erreur. La DGCCRF peut infliger au vendeur une amende de 300 000 € ainsi qu’une peine de 2 ans de prison. Le vendeur peut également se voir infliger une amende de 1500 € s’il a recours à un diagnostiqueur non certifié pour réaliser le DPE (3000 € en cas de récidive).
  • La responsabilité du bailleur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de location pour induire le futur locataire en erreur. Les mêmes sanctions s’appliquent (amende de 300 000 € et 2 ans de prison). Le bailleur peut également se voir infliger une amende de 1500 € s’il a recours à un diagnostiqueur non certifié pour réaliser le DPE (3000 € en cas de récidive).
  • La responsabilité du notaire peut être engagée s’il a validé la vente en l’absence de DPE ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. Les mêmes niveaux de sanctions s’appliquent (amende de 300 000 € et 2 ans de prison).

Que contient le DPE ?

Le DPE doit contenir les informations suivantes :

  • Caractéristiques du logement et descriptif de ses équipements (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation…)
  • Indication pour chaque catégorie d’équipements de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
  • Évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
  • Évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée
  • Recommandations pour maîtriser les consommations d’énergie. Il s’agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que des recommandations de travaux.
  • Classement du logement en application de l’échelle de référence selon le principe de
    l’étiquette énergie et de l’étiquette climat
  • Etiquette énergie : Elle indique la consommation énergétique annuelle sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieur à 51 kWh/m².an) à G (consommation importante, supérieure à 450 kWh/m².an.
  • Etiquette Climat : Elle indique l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kgéquivalent carbone/m²) à G (émissions importantes, supérieure à 80 kgéquivalent carbone/m²).

 

Quel diagnostiqueur ?

  • Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance, indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic).
  • En fonction de l’usage du bâtiment et du type de mission, le niveau de certification requis n’est pas le même. Le prescripteur du diagnostic peut être appelé en responsabilité en cas de non-respect de ces obligations.

 

Comment est réalisé un DPE ?

Deux méthodes s’appliquent en fonction du type de bien pour le classer avec les étiquettes énergie et climat.

  • Méthode conventionnelle : Elle s’applique essentiellement aux biens construits après le 1er janvier 1948, cette méthode est basée sur les caractéristiques techniques du bâti et indépendante de l’usage. Elle requiert l’utilisation d’un logiciel de calcul thermique.
  • Méthode par facture, sur la base des consommations réelles : Dans ce cadre, le diagnostiqueur recueille les factures des consommations (ou les index des relevés de
    compteurs) à partir desquelles il va établir le DPE en fonction du type de chauffage. Le DPE dépend dans ce cas de l’occupation et de l’usage de l’occupant.
    SI les factures ne sont pas exploitables, il est réglementairement possible d’établir un DPE avec une étiquette énergie vierge.
    Tout DPE postérieur au 1er juin 2013, réalisé dans un cadre obligatoire (vente ou location) doit être référencé dans la base (www.observatoire-dpe.fr), avec un numéro d’identification comportant 13 chiffres.

 

Affichage obligatoire de l’étiquette énergétique du DPE dans les annonces immobilières ?

  • Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2011, l’étiquette énergétique du DPE doit être intégrée dans les annonces immobilières de vente et de location.
    – L’annonce en ligne doit mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette Énergie. L’étiquette doit respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels,
    – L’annonce en vitrine doit mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette Énergie. L’étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support.
    – L’annonce dans la presse doit mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention Classe énergie.
  • Attention : En cas d’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent :
    – sur le plan civil, le dol (article 1116 du Code civil) peut résulter de la dissimulation d’un fait qui, s’il avait été connu aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre; la sanction est la nullité de l’acte ou la réduction du prix ;
    – sur le plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (article L.121-1 du Code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l’objet des sanctions de l’article L.213-1 du même Code : 2 ans de prison, 37 500 euros d’amende.

 

Quelles évolutions attendre pour le DPE ?

Renforcement du DPE : Le DPE fera l’objet de très fortes évolutions tant sur la forme que sur le fond. Cela implique :

  • Une nouvelle maquette graphique afin de rendre l’outil plus accessible et mettre en évidence les logements performants. Le modèle sera par ailleurs le même pour la vente et la location.
  • Une refonte complète du moteur de calcul utilisé par les diagnostiqueurs
    Si la période de validité de 10 ans du DPE est conservée, les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 seront caduques au plus tard au 1er janvier 2023, depuis le 1er janvier 2018 demeurent valables jusqu’au 31 décembre 2024.
    Opposabilité du DPE
  • Pour mémoire, la loi du 23 novembre 2018 modifie la valeur du DPE en supprimant son caractère informatif pour le rendre opposable à partir du 1er janvier 2021. En raison de la crise sanitaire liée au coronavirus, cette date est repoussée au plus tard au 1er juillet 2021.
    L’opposabilité ne portera que sur la partie modélisation et les calculs de la classe énergétique et non sur les recommandations de travaux.
    Le propriétaire ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle en cas d’informations erronées dans un DPE.
    Conséquences attendues du classement énergétique défavorable
    Par ailleurs, la loi du 8 novembre 2019 prévoit d’accompagner le DPE d’un audit énergétique à partir du 1er janvier 2022 en cas de mise en vente ou en location de passoires thermiques. Une consultation publique de deux décrets nous indique que dès 2022, les annonces et les baux immobiliers devront indiquer l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh/m²/an en termes de consommation et les actes devront afficher l’obligation de travaux exigée aux propriétaires de passoires,